Украинский ритейл, а вместе с ним и рынок торговой недвижимости, развивается несмотря на все вызовы военного времени. Длительные воздушные тревоги, энергетические риски, прямые угрозы физического разрушения объектов — все это реалии последних 3.5 лет. Но такая непростая ситуация не мешает появлению новых форматов розничной торговли, убежден гендиректор сети супермаркетов «КЛАСС», Александр Лобановский. Наряду с логичной популярностью дискаунтеров и аутлетов набирают обороты ритейл-парки, стабильный интерес у девелоперов вызывают малые торговые центры (ТЦ). Подробнее о вызовах и новых форматах украинского ритейла 2025 года мы расскажем в этом материале.
Тревоги, физический урон, другие вызовы
Одним из ключевых негативных факторов для работы ТЦ и их арендаторов (ритейлеров) уже не первый год остается ситуация с воздушными тревогами. Конечно же, многое зависит от географии объекта, так как допустим, во Львове, Виннице или Ивано-Франковске в 2025 году их суммарная доля составляла менее 2% рабочего времени. Был период, когда даже в Киеве средняя длительность тревог падала ниже плановых показателей для ритейлеров — вместо ожидаемых 5% был простой всего 1-3% рабочего времени. Правда, в последние 2-3 месяца ситуация снова имеет тенденцию к ухудшению даже в относительно спокойных — более удаленных от страны-террориста регионах.
Все совершенно иначе с тревогами в восточных и южных регионах Украины. В 2024 году в отдельные периоды они отнимали до 40-50% рабочего времени торговых центров. Позитивные изменения для работы ритейлеров произошли после внедрения дифференциальных тревог, например, в Харькове и области, а также в отдельных районах Днепропетровской области. Показатели простоя благодаря этому новшеству снизились до отметки в 15%. В результате ТЦ и ритейлеры получили прирост посещаемости, рост продаж, определенный позитивный импульс для дальнейшего развития.
При этом в таких городах, как Харьков, Запорожье, Кривой Рог, в некоторой степени Днепр, ТЦ и ТРЦ — это не исключительно про торговые объекты. Это важные социальные пространства, уверен Александр Лобановский. Они формируют городскую среду, являются местом комфортного отдыха в непростое военное время. А еще в прифронтовых регионах эти торговые объекты являются крупными налогоплательщиками и тем бизнесом, который создает сотни и тысячи рабочих мест для украинцев. То есть даже несмотря на близость фронта в этих регионах сохраняется более или менее высокая экономическая активность. И в 2025 году она действительно на хорошем уровне.
Вместе с тем в западных регионах страны посетители ТЦ и ритейлеров психологически не готовы к массовым обстрелам. Они несколько иначе воспринимают укрытия — для них это скорее продолжение комфортного пространства, а не место для защиты. Аналогично персонал ТЦ и ритейлеров также все еще не всегда знает, как себя вести и правильно обеспечивать быструю и слаженную работу при тревогах. У людей в восточных и южных областях опыта форс-мажорных ситуаций больше. Какая-то дополнительная подготовка в этом плане им не требуется.
Следующий ограничивающий фактор развития розничной торговли — это риски физического ущерба и непосредственные разрушения. Прифронтовые регионы живут в соответствующих реалиях уже 3.5 года. В 2025 году с подобной проблемой столкнулась и столица, которая намного чаще подвергается атакам, чем за все предыдущие периоды полномасштабного вторжения.
Ракетный удар или прилет БПЛА сопровождается серьезными разрушениями, если подобные атаки приходятся на ТЦ или рядом с торговыми объектами. В результате они временно закрываются, владельцы недвижимости вместе с ритейлерами занимаются восстановлением, пытаются максимально быстро вернуться к работе. В Харькове подобных примеров достаточно много. Часто бывает так, что видео и фотографии мест обстрелов с сильно поврежденными фасадами и остеклением создают очень удручающую картину, но как уже через 1-3 дня ТЦ или магазины уже работают и полны покупателей, отмечает Александр Лобановский. Но за всем этим стоит кропотливая слаженная работа и серьезные финансовые затраты.
Третьим вызовом для ритейлеров и торговых центров можно считать типичные повседневные задачи. Сюда входит периодическая ротация арендаторов. Это обыденный рабочий момент и для мирного времени, который включает переезды, необходимость проведения ремонтов и другие технические моменты. В некоторых случаях ТЦ и ТРЦ сталкиваются со сменой якорных арендаторов, то есть больших супермаркетов или гипермаркетов электроники. Это более серьезная задача, которая сопряжена с временным оттоком людей, проседанием показателей продаж и т.д. Но все это рабочие моменты, которые на фоне военных рисков куда более прогнозируемые и в целом легче решаемые.
Отметим, что один ожидаемый в 2024-2025 годах вызов пока, к счастью, не оправдался. Речь о вопросе энергообеспечения. Многие ритейлеры и ТЦ серьезно готовились к отключениям на фоне непростой ситуации летом 2024 годов и ожиданий новых ударов по энергетике. Поэтому многие торговые объекты действительно могут быть автономными за счет солнечных станций, дизельных генераторов и т.д. При этом критичным именно этот риск не стал.
Из других вызовов, актуальных для ритейлеров и любого бизнеса в Украине в целом, стоит выделить кадровый дефицит. Но подробно на нем в этой статье мы останавливаться не будем.
Новые форматы в украинской рознице: малые магазины и ритейл-парки
Глобально конкуренция между разными объектами розничной торговли не претерпела кардинальных изменений в разрезе до и во время большой войны. Крупные супермаркеты и гипермаркеты ведут борьбу за клиента с различными малыми форматами, например, магазинами у дома и мини-маркетами. Сказать, что кто-то из них вырывается вперед, а кто-то отстает — нельзя, убежден Александр Лобановский. Все очень индивидуально. Если большой ТЦ удален от спальных районов, то в будни его трафик, вероятно, ниже, а люди после работы заходят в магазин у дома. Но в выходные покупатели все равно приезжают в супермаркет или ТРЦ и делают закупки на целую неделю. Также хватает объектов, которые вообще не подвержены колебаниям трафика в разрезе будни-выходные. Просто если супермаркет находится поблизости с одним или двумя ЖК, то покупатели будут здесь в любой день недели.
Как отмечают эксперты, из-за непростой экономической ситуации в стране на фоне войны повышается популярность тех форматов розничной торговли, которые предлагают относительно невысокие цены и больше скидок. Соответственно, дискаунтеры и аутлеты — это востребованные игроки сегодня. Хороший потенциал для открытия таких объектов имеется в следующих городах:
- в Киеве, так как столица является рынком с традиционно высокой покупательской способностью и большим количеством потенциальных клиентов из-за своего населения;
- пригородные районы Львова и Ивано-Франковска. За последние 3-4 года конкуренция среди ритейлеров внутри этих городов сильно возросла, а вот ближайший пригород все еще весьма перспективен, в том числе из-за возможности сокращения затрат на аренду торговых площадей;
- Харьков, Одесса и Днепр. Эти города ближе к фронту и чаще являются целью для страны-террориста, но они большие и имеют платежеспособное населения. Вероятно, как считает Александр Лобановский, здесь лучше сработает гибридная модель городского дискаунтера или аутлета, то есть еще не за городом, но и не в центре — например, в зоне быстрой доступности на общественном транспорте;
- другие населенные пункты с населением от 100 тысяч человек. Такие города имеют неплохой потенциал для ритейлеров, хотя требуют индивидуального анализа ситуации для каждого конкретного проекта (оценки конъюнктуры, различных рисков, спроса на брендовые товары, применимо к аутлетам, и т.д.).
Ритейл-парки и малые форматы
К перспективным и относительно новым форматам розничной торговли в Украине можно отнести ритейл-парки. Подобных объектов до большой войны в нашей страны было совсем немного, например, в Киеве и Буче. Последний серьезно пострадал в начале полномасштабного вторжения, но быстро восстановился (уже к лету 2022 года) и сейчас демонстрирует нулевую вакантность торговых площадей, то есть действительно успешен. Именно данный кейс во многом убедил девелоперов в целесообразности дальнейшего развития этого формата.
Ритейл-парки в отличие от традиционных ТЦ или ТРЦ предусматривают малоэтажные объекты — обычно один или два этажа, что сокращает расходы на строительство и упрощает навигацию для посетителей. Нередко используется модульный подход для возможности расширения и/или перепланирования. Отдельные магазины имеют свой вход, что обеспечивает доступность для маломобильных посетителей. Еще ритейл-парки, как правило, предполагают большой паркинг, а с учетом вызовов военного времени могут иметь бомбоубежище или подземные уровни, отмечает Александр Лобановский. В целом арендаторам тут предлагаются относительно низкие ставки, девелоперов ждет высокая скорость строительства, а посетителей — доступность и удовлетворение потребностей в различных товарах, включая первой необходимости.
В 2025 году новые ритейл-парки будут открыты в пригородах Киева, Львова и Ивано-Франковска. Такая активность свидетельствует, что данный формат сейчас в тренде, а его преимущества интересны для всех участников рынка.
Среди относительно небольших торговых объектов также стоит выделить возросшую популярность малых ТЦ и ТРЦ, чья площадь стартует от 3000 квадратных метров. Подобный формат позволяет ускорить реализацию проекта, минимизировать риски, а также без проблем найти свое место в условиях высокой конкуренции и городской застройки. Еще одна важная особенность — гибкость и адаптивность с учетом рыночных изменений или других переменных.
Малые ТЦ подходит для различных населенных пунктов, при этом в небольших городах появление такого объекта — это знаковое событие, которое вызывает повышенный интерес местного населения и дает высокий трафик с первых дней после открытия. В крупных городах, конечно же, подобным форматом уже не удивить, но если ритейлеры обеспечивают комфортное обслуживание, скорость и хороший ассортимент, то эти объекты также становятся востребованными.
Новые форматы в украинском ритейле, как убежден Лобановский — это еще одно подтверждение развития отрасли даже несмотря на все трудности военного времени. Из-за большой конкуренции все участники рынка (девелоперы, торговые сети и т.д.) ищут оптимальные решения для себя, не отказываются от смелых шагов. Такой подход свидетельствует о позитивной динамике и хороших перспективах для рынка розничной торговли в целом.
